君胜论楼市：奥运期间楼市的冰与火

君胜机构 市场研究部  林青风

奥运会已经只剩下1个月的时间，对于楼市来说，这又是一场前途未卜的考验。全国的楼市上半年都在一片萧条中度过，随道奥运的临近，目前国家依然把银根缩得紧紧的，开发商在销售减缓和资金压力的双重作用下，下半年又将是面对更为严竣的市场考验，这时的楼市拐点论更让人关注。

上半年的市场惨淡现实已不再是说不口的秘密，资金链的缺口非常严竣。有关金融界专家的分析指出，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。那么平均下来，每家内资开发商资金缺口达1201万元，相当于去年年销售收入的24%。而且，上述测算还是基于2008年商品房销售额同比下降10%、银行贷款同比不变、开发商自有资金同比增长36%的假设作出的。同时，上市房地产公司的资金缺口也在4000亿元人民币的规模量级，足以反映目前房地产行业所承受的巨大压力。从这个数据来看，如果下半年市场销售再度低糜，则会有更多的开发企业深陷僵局，存活的机率了了无几。

今年的楼市表现，最基本的事实就是销售一度受阻，市场反应惨淡。过高的楼价促使购房者持币观望，加上国家一系列的金融调控政策，也限制了一部分投资者进行市场操作。今年上半年以来，市场的交易量一度下滑，购房者在静观市场，开发商同样也谨慎拿地，更或者是无力拿地。奥运会的临近，社会的舆论导向都集中在了奥运会的焦点之上，对于楼市而言，更多的人都是把奥运会看成是楼市的一个槛，相信会有更多人选择把奥运会当成是对楼市的观察期，奥运会对于楼市来说，不是一个利好的销售时期。在主办城市北京，多家公司对销售根本不抱任何希望，干脆以休假的方式来应对市场。

出于奥运会的焦点转移，下半年的7-9月份又是一个楼市大限。据有关市场研究学者指出——“7-9月将成为众多中小开发商的一个槛，因为去年高价拿地的企业届时面临付清土地出让金的压力。如果行业成交量不能保持和增强回暖趋势，7-9月将会是开发商资金链最紧张的时候，一些中小开发商，尤其是去年三季度冒进拿地、现有销售项目又少的公司，将面临生死大限。”现实就是这么一回事，那么，市场是上拐还是下拐呢？

    君胜机构认为：

         1、“拐”的重点在于价格而不是市场

楼市缺的不是市场，而是合理的价格。虚高的楼价把房地产的价值提前透支，造成了现今的有价无市，市场成交量持续萎缩的局面，加上一系列不利的金融政策，开发商面临着资金短缺与销售低糜的双重尴尬的境地。一些楼市泡沫严重的大城市，例如北京、上海、深圳等城市，唯一能支的招就是打折促销，率先举起打折大旗的万科，从去年下半年至今年上半年逆市而上，基本实现了预计的销售目标。从这一点就可以看出，楼市缺的不是市场而是合理的价格。

国家出台系列政策，前期的房价泡沫基本已经被挤干净，而相对于其他城市来讲，房地产的刚性需求依然存在，并没有出现北京、上海等房地产过热的局面，整体发展形势还是基本看好。所以，楼市的价格拐点在经过上半年的洗礼之下，由于市场需求的存在以及泡沫相对较少的情况下之下，依然会小幅温和地上涨，但出现07年的大涨已断然不可能了。

         2、开发企业的资金链拐向缓和

出乎意料地，受到今年上半年各家开发企业的资金链都出现了或大或小的缺口问题。这些很大一部分受到了国家金融政策的影响。但今年国家的金融政策很大一部分是放在紧缩银根的方向上，上半年已经出台了5次上调准备金率的大手笔。即，08年1月25日、3月25日、4月25日、5月25日、6月7日先后上调，上调幅度前四次是0.5%，最后一次是1%。但最重要的是，没有出台加息政策，主要还是因为，国家希望通过上调准备金来引导货币信贷合理增长，加强货币有效流通，扩大内需。房地产市场经过近一年的调整，市场积蓄的需求有可能在第四季度开始得到释放，届时，已经撑过前三季度黑暗时期的开发企业，资金链都会得到有效的缓和。从这一层面上来看，楼市还是会往“上拐”的方向前进。