随着莆田经济社会的蓬勃发展，莆田城区的城市环境不断提质，正在动工的房地产项目越来越多，呈现出欣欣向荣之势，迎来了莆田城区房地产开发的春天。
市房地产行业协会会长陈庆铸在论坛开始时说，2008年对房地产来说是充满挑战与机遇的一年。房地产市场变数较大，无论是行业还是企业前景都显得扑朔迷离。为了应对变幻莫测的房地产市场，此次跟莆田晚报社共同举办首届论坛，邀请业界各位人士一道对莆田楼市号脉问诊，共谈未来莆田楼市发展之路，进一步加强房地产行业间的交流，促进房地产行业的可持续性发展、稳定楼市。
本届论坛是莆田首次举办的规模最大、规格最高的房地产专业论坛。论坛上，精英聚首，畅谈楼市。来自政府相关部门、开发企业代表、地产营销代理机构、金融机构、媒体代表等多方业内近60人汇聚一堂，碰撞出思想的火花。
焦点一 提高品质重于价格争论
近来，楼市处在一种打折、优惠等楼盘促销的风潮中，但事实上楼市并没有因为降价而有所回暖而是更加重了消费者的观望气氛。那么面对变幻莫测的房地产市场，我们的操盘手们是怎么认为的？
当天在座的精英们谈论最多也就是“降价与品质”问题。
名成地产总经理余祖民：莆田目前的房价在整个福建的整体水平中，其实房价还是靠后的，并不算过高。降价其实不一定起到效果，应该从产品升级上多用心。
华港地产总经理方明太：莆田这个地方比较特殊，我们要向前看，莆田还是很有希望的，把品质做好是根本之道。
三信集团营销部经理章海雄：降还是不降，要看各个开发商自己具体的情况。比如三信·金鼎广场，本身打造的就是一个高端产品，如果降价，反而提升不了这部分人群的购房信心，那么他们就会觉得降价了品质是不是不会跟上。
谊来地产副总经理林海清：现在房地产专家对于目前的形势也是难以预测，这和目前的股市一样，购房者也是抱着一个“买涨不买跌”的心态，如果楼盘出现大范围的降价，那么购房者就会觉得价格还会再跌，而后观望情绪就会持续蔓延，现在最好的办法就是应该少说降价多做事。
君胜机构总经理陈金胜：由于去年房价的急速上涨，压缩了莆田投资客的一个利润空间。现在的降价真的就有效果吗？如果说降价达到一个非常大的程度，或许会满足一部分投资客的心理，但是却会流失一大部分潜在消费群体。
香港富元营销策划总经理邱羽：如果开发商要想把3—5万的钱直接以降价的形式给客户的话，还不如将这些钱放在投入项目自身的品质上来。与其把钱放在降价上，不如把这些钱放在品质这一实处上，让客户们都看得到。
品质是楼市永恒不变的主题。楼市适当回调，其实是楼市理性回归的一个体现。但是我们在谈论降价跟品质的关系时，与其在降价上做争论，还不如在品质上下心思，打出实实在在的品质牌。
焦点二 资金链吃紧，或加速地产业整合
无论是何种重量级的地产商，资金链是永远的话题。当金融政策压力越来越大，当银根收缩越来越紧，如何建立稳健而有力的金融渠道，早已成为行业共识。地产企业如何融资？金融政策是否会松动？
自去年开始的宏观调控对房地产开发商的资金要求越来越严格，而随着国内银行业的银根紧缩，开发商们的自有资金量显然捉襟见肘。楼市成交量始终不见起色还使销售回款这口救命水几近“干涸”，显然，开发商资金链遭遇严峻的考验。
在论坛上，欧氏投资总经理欧国仁认为，莆田目前的楼市不景气，是受国际、国内的大环境影响，不单是莆田当地的因素。国家的适当的调控是合理的，但是包括二套房政策、房屋抵押贷款等方面在内的国家贷款政策却仍然没有松动，这其实对企业的影响是很大的。
随着房地产金融新政策的出台，如何解决房地产开发中的融资问题，开拓新的融资渠道等也成为当前房地产界关注的热点。那么金融机构的人士是怎么看待的？
建设银行莆田分行信贷部主任林国煌说，政策是否会有松动那要看国家的政策，银行是按银监局的政策实行的，目前政策上依然是以严控为主。
在紧缩银行贷款、放缓地产企业融资速度等众多调控措施影响下，很多竞争实力不强的中小房地产企业面临融资瓶颈，愈演愈烈的融资难问题或将加速房地产行业的整合。
焦点三 救市？创市？
由于楼市交易持续低迷，开发商资金困局难解，部分城市房价下跌，近期 “救市”呼声渐起，负资产论、银行先死论、金融风险论、经济滑坡论等纷纷出炉。在这个危急的链条后面，是市场成交量的重度萎缩，企业将直面生存问题。“救市”也就被业界、专家们所讨论着。那么对于我们莆田的本土的具体情况开发商以及营销机构又是怎么看待的？
等“救市”不如去“创市”
万辉地产营销策划部经理李杰，他认为市场是需要去开创的，采用的应该是“创市”而非“救市”。在大环境无法改变的情况下，莆田的开发商可以通过努力把市场创造出来的。而降价，也要降得漂亮，不能让老百姓觉得是因为撑不住了而降价。我们万辉地产一开始坚持的就是做品质，也是在莆田最早推出了准现房销售，而为了增加购房者的信心，也是在开发的初期先做景观后建房，将实实在在的东西呈现在广大的购房者的面前。
“狼来了”， 要主动出击
瀚林置业总经理林慧杰分析，在市场不景气的情况下，偶尔通过降价营销的模式，还是可以的，而真得全面采取降价的模式，那就真是“狼来了”！目前的情况，不是因为价格而出现销售困局，而是因为整个大环境大气候的影响。但是这也创造了一个机遇，不论从开发模式还是营销方式上，都是一个很好的整合机会。
亡羊补牢，其实为时不晚。既然大家都在喊降价的 “狼来了”，那我们要出来挡住这头狼？ 如果我们要“救市”的话，那就不应该坐以待毙，应该主动出击。皇帝的女儿不愁嫁的时代已经过去，无论是促销也好，降价也罢，都要“漂亮”！要促的漂亮，降的漂亮，整个楼盘定的价位一定要符合整个市场的整体架构。
产品定位，据实做“市”
信辉建设开发公司副总经理 苏建青说，虽说是房地产开发企业，但是我们都是在做生意的，也是在卖产品卖房子，这和菜市场的卖菜阿婆一样，同样是在“卖菜”，手头上有了“菜”，就看你怎么卖了。莆田现在有一个问题，就是开发商随便拿了一块地，就都会往高端产品上靠拢，但是有一个问题大家也必须认识到，毕竟莆田富裕的人口并不多，存在很大的贫富不均的问题，不可能人人都想做高端产品。其实开发商应该根据自己楼盘项目所在地的实际情况进行实际定位，不能一锅端。在莆田有个现象，很多人在做着发财梦的同时，不考虑整个市场和企业的话，那么这个企业就很难良性循环发展了。
焦点四 楼市“供求”写春秋
现如今的楼市“变化无常”，谁也不能轻言房价何去何从。但房价再变也走不出价格规律的大圈子，市场价值决定价格；但反过来，供求也作用于价格，影响着市场价值的形成。那么现今的莆田房地产市场上，这种供求关系到底是处在什么情况？
据莆田市建设局房产科的陈志强分析，莆田到底还有多少需求量？根据07年莆田市全市的商品房销售总量，包括期房、现房达到了120多万平方米，今年依据现在的销售情况来看，销售总量是为50多万平方米，如果按照去年水平，应该是没有达到去年同期的水平。如果今年的销售水平保持在去年的涨幅水平的话，没有达到一半，按道理商品房的销售量应该是逐年增加的，总的来说，刚性的需求还是有的，如果按照去年的销售量来对比的话，至少是有70、80万的潜在客户。但是目前造成低迷情况的出现，就是因为所在的大环境，因为观望造成的刚性需求暂时难以释放。
“目前莆田的存量以及可以销售的量有多少？建设局有做过一份调查：截止今年年初，包括已经拍卖出来的土地还没开发，预计正在开发还没销售的这一些土地总量，假设我们莆田暂停开发土地的话，现在大约还有400万平米的土地面积可供销售，因此莆田现在可供应商品房面积还是很大的。所以我们要有计划、有步骤的供应土地，以保证莆田市房地产市场的持续稳定健康发展。”
可见，今年莆田市商品房在供应方面是非常充足的。再加上半年多以来受各方面的影响，楼市观望严重这其中有很大一部分是刚性需求者，更加重了楼盘的销售压力。
焦点五 “90/70”，“大众情人”难大众
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豪世地产总经理林建华说，“90/70政策的限制并不太合理”。他认为，一般来说购房者需要什么样面积的房子，我们开发商才会去适应才会去建造这样的房子。假如莆田现在客户们很多都需要的是110平米左右的房子，说明现在这样子面积的房子是比较热销的，作为开发商来说，有了需求，肯定是要建这种面积的房子多一些，但是现在的问题是政策上要求90平方的房子占去了整个楼盘开发的70%，这么多的小户型，如果没人要，那可怎么办？举个例子，湖北有一个城市，政府就对开发商这么说道：你们不要考虑面积，只要做出符合市场需求的产品出来就可以了。与其硬性规定每个开发地块都要达到90/70这个要求，倒不如依据地块的地理位置，楼盘的实际情况等来定容积率、面积比例，这样的话应该才会比较合理。如果一味得将这个政策框在这里，肯定整个楼盘的户型设计就会受限制了。
海峡置业总经理杨美雄认为，中小户型在大城市，可谓是“大众情人”，有多少户型提供就会有多少人买。可是这种情况到了莆田，就很难大众化了。由于莆田市民心里一直存在着拥有大面积大户型的房子才气派的观念，因此90平米以下的小户型的市场占有率并不如其他城市般“大众”。
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业界看市
理性看待莆田楼市
在刚刚结束的08莆田首届房地产高峰论坛暨“品质楼盘发现之旅”启动仪式会上，市房管中心副主任何仕龙认为应该理性看待莆田楼市。
“楼市稳定”与“社会稳定”
就他个人分析，目前整个楼市处于一个低迷观望的状态是由国家经济大环境的影响造成的。但是，开发商要有信心，因为楼市的态势牵涉到国家的整体金融安全。开发商开发楼盘的资金和老百姓买房的资金大部分来自银行。几大商业银行的放贷比例中楼市占去了相当大的部分。如果说楼市这一块跌幅过大的话，其后果是比较严重的。这就要涉及到国家的金融稳定问题。国家的金融问题涉及到的是整个社会的安定和稳定，这就上升到了政治层面的高度。所以，政府的领导决策层是比较关注楼市跌幅的。建设部之前也提出来，要稳定楼市，既要防止楼市的急升也要防止急跌。从这方面分析，楼市的稳定会影响社会的稳定，政府是不希望出现不稳定因素。
莆田楼市的发展与希望
虽然整体楼市处于低迷观望状态，但从莆田特殊的地理来看，建设海峡西岸繁荣带已列入了国家的建设规划；国民党执政后两岸关系的和缓与松绑带来的经济交流的活络与发展；向莆铁路、福厦铁路、港口等瓶颈项目的建设；城市化进程的加快等，这些因素都会促进莆田经济的跨越式发展，都会有效而且有力的促进楼市刚性需求的释放。所以从长远眼光来看，这些都是莆田楼市的利多因素。
楼市的“涨”与“跌”
需求永远是价格的最终决定因素，价格因各种因素的影响而呈波浪起伏状况是其基本的发展规律。从来就不会存在一直向上或一直向下的价格发展状况。如何看待之前楼市的快速上涨，应该做个旁观理性的分析。除了市场实际需求外，到底有多少比例的投资性质的购房？当然，任何市场都需要一定比例的投资性。但这个投资性质的比例不能过大。过大了就会形成泡沫，进而就会有泡沫破裂和崩盘的危险。所以我们应该认真调查莆田楼市投资性质的购房比例。这方面的情况，开发商和营销机构应该比政府清楚的多。至于目前楼市的价格是否已经出现拐点，是否进入下降通道？这应该是去年争论的话题。
做品牌还需要多多努力
谈到品质问题，楼盘品质包含硬件方面和软件方面等综合因素。硬件方面指地段、环境、配套设施、户型平面设计、建筑质量等因素。软件方面指售后管理、物业管理服务等方面。基于企业的实力、发展历史、政府引导等方面的问题，莆田目前真正有好品质的楼盘并不多。品牌楼盘需要企业的理念、雄厚的资金实力、较长时间的积淀而成。万科的房子卖的比别人都贵还是有很多人去买，就是因为万科这个品牌效应。但这是万科多年努力发展的结果。所以，莆田的开发商要做品牌，还需要多多努力。
论坛花絮：
论坛花絮
规模最大
本届论坛是莆田举办的规模最大、规格最高的房地产专业论坛。论坛上，精英聚首，畅谈楼市。来自政府相关部门、开发企业代表、地产营销代理机构、金融机构、媒体代表等多方业内近60人汇聚一堂
政媒联合
此次论坛是由市房地产行业协会、莆田晚报社共同主办的一次最专业的房地产高峰论坛。这是近几年莆田房地产业少有的由政府部门行业协会以及主流媒体共同牵手举办的高峰论坛。
精彩语录
“莆田现在有一个问题，就是开发商随便拿了一块地，就都会往高端产品上靠拢，其实开发商应该根据自己楼盘项目所在地的实际情况进行实际定位，不能一锅端。”——福建莆田信辉建设开发有限公司副总经理 苏建青
“我个人比较反对‘救市’这个字眼，市场是需要大家去开创的，我们应该去‘创市’而非‘救市’。”——万辉地产营销策划经理 李杰
“这个时候楼盘开什么价格都是不合理的，最好的方式就是不要去开价格，以不变应万变。”——福州原创投资顾问有限公司常务副总经理 陈日冲
“打个比方，为什么金利来的衬衣价格那么昂贵，男人们还是趋之若鹜？就是因为金利来本身品质带来的吸引力。与其把钱放在降价上，不如把这些钱放在品质这一实处上，放到客户们都看到。”——香港富元投资策划总经理 邱羽
“在市场不景气的情况下，偶尔喊喊降价‘狼来了’，还情有可原，但是一旦真的‘狼来了’，那就为时太晚了。所以，在这个时候，亡羊补牢，为时不晚！”——瀚林（泉州）置业有限公司总经理 林慧杰
莆田首届房地产高峰论坛参会单位
以下排名不分先后
莆田市建设局
莆田市房地产行业协会
莆田晚报
莆田市建设银行
正荣集团
福建省三信集团房地产开发有限公司
莆田万辉地产
福建省海峡置业股份有限公司
福建欧氏建设发展有限公司
莆田市华港房地产开发有限公司
莆田市名成房地产开发有限公司
福建莆田信辉建设开发有限公司
谊来（莆田）房地产开发有限公司
福建天通泰房地产开发有限公司
莆田市荔隆置业有限公司
莆田市宏利房地产开发有限公司
莆田市华东房地产开发有限公司
莆田市大唐房地产开发有限公司
中特（莆田）实业有限公司
莆田市德信房地产开发有限公司
莆田市世全房地产开发有限公司
莆田市恒丰房地产开发有限公司
莆田市建德房地产开发有限公司
万宇（福建）建设发展有限公司
祥荣房地产开发有限公司
宏基筑业（莆田）建设有限公司
莆田豪世房地产开发有限公司
莆田市中晖房地产开发有限公司
莆田市正鼎房地产开发有限公司
中信（福建）房地产开发有限公司
君胜营销策划机构
瀚林（泉州）置业有限公司
上海禾臣氏房地产营销策划有限公司
福州飞扬大丰富企划公司
凌峻地产（中国）有限公司
莆田市浩瀚置业有限公司
厦门华睿行房地产营销策划有限公司
厦门名道策划代理有限公司
厦门众思成房地产营销代理有限公司
福州原创投资顾问有限公司
香港富元投资策划有限公司
华美（福建）地产经济有限公司
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