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新年第一拍!谁将问鼎莆田楼市之巅?

秋水 2018-01-23 14:59 原创

[文章摘要]新年第一拍即将打响,一场诸侯乱战激情上演!

    594房产网讯

  暴风雨前总是有段平静期,本想着上个月月底的土拍之后,莆田土地拍卖市场会沉寂一段时间。但是,一则劲爆消息不约而至,今天早上,根据莆田国土资源局最新消息,莆田学院北区地块将于2018年2月12日出让,这也是继2017.5.12、2017.11.29连续两次暂停出让之后,该地块第三次公布出让,也将会是2018年新年第一拍!那么,在“限地价+控房价+摇号”的模式下,谁将扛起大旗拿下这块万众瞩目的地块,问鼎莆田楼市之巅呢?


  细品分析——解读四大变化

  依稀记得从2016年开始,莆田每一次重要土拍,或者重大政策,必然是在大节前夕。此次的PS拍-2017-08号地块位于莆田学院北区二期征迁剩余地块范围内(具体位置范围见用地红线图),虽然此前拍卖被撤回了两次,但这次终于要在过年前出让了,而且条件有所放宽,让我们细品分析、解读变化。

  首先,限价价格下降。本次拍卖最高限制价格为145000万,17年11月最高限制价格为150500万。经过计算,此次的楼面价约为10599元/㎡,较之上次的楼面价11000元/㎡有所下降。

  其次,毛坯价格限制。本次拍卖比上次多了限制毛坯售价,该宗地商品住宅(毛坯)最高销售均价不超过18500元/㎡。结合早前住建局出台的《关于完善我市房地产市场调控措施的通知》规定:严格控制精装项目及精装标准。已在售楼盘如原为毛坯房的,其后期再申办预售许可时不得转变为精装房。新开楼盘如为精装房的,其精装单价每平方米不超过3000元。这样粗略算下来,这块地的最高价格不会超过21500元/㎡,地段配套等条件对比下,和其他高价楼盘大有可比之处。


  再次,规定人才周转房配建面积。该宗地配建人才周转房面积不少于11000平方米(不含车位)且不少于110套,配建人才周转房(含车位)的土地使用权和房屋所有权归莆田市机关事务管理处;同时土地竞得人无偿移交该人才周转房梯位就近的标准地下停车位110个(有独立产权不少于50个)。

  最后,拿地政策放宽。上次11月出台的条例里面有规定:“该宗地预售许可条件须达到地上工程进度的50%以上且一次性全部公开对外销售。”这次已经没有这个政策,这对于拿地的开发商来说,压力会小很多,若按上一次的政策,那么开发商基本上都得亏本。

  诸侯乱战——模式驱使理性

  该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让,即地价最高限制价格为145000万元,竞买人报价不超过最高限制地价的,按价高者得原则确定竞得人;当报价达到最高限制地价后,不再接受更高报价,且有其他竞买人愿意接受该最高限制地价,则竞买方式转为采取公证摇号方式确定竞得人。凡接受最高限制地价的竞买人均可申请继续参与摇号,并将最终摇中者确定为竞得人。这必将会是一场诸侯乱战,那么此次土拍会对整个莆田楼市产生怎样影响呢?


  对此,有业内人士表示,无论是设定地块出让时的地价上限,还是限定销售房价,都体现了政府对于合理引导市场预期,抑制房价快速上涨,促进房地产市场健康发展的目的。设定地价上限,除了防止‘高价地’的出现,也是为了引导市场主体理性参与竞争,将地价水平稳定在合理区间。另外,从这次售价均价的限定看,意图也很明显。从土地供应到最终房屋的销售,一般还会有一段时间,现在就锁定了未来的房价,更能合理引导市场预期。从开发商的层面来说的话,公证摇号进一步加大了拿地的不确定性,开发商拿地也会更加趋于理性,或许对抑制价格有一定的作用。

  新年第一拍即将打响,一场诸侯乱战激情上演,到底鹿死谁手?谁将问鼎莆田楼市之巅?土拍模式变化之下房企们拿地能否更趋理性?让我们共同关注。




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